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Obligación de las Reparaciones

Por: Legal Aid Services of Oregon LSC Funded
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Información Preguntas & Respuestas

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IMPORTANTE: Este es un extracto del 2016 folleto Propietario e Inquilino: La Ley en Oregón. El folleto y los recursos mencionados a continuación están disponibles en este sitio web. Es para uso educativo. No es un sustituto de consejo de un abogado. Si usted tiene una pregunta legal específica, debe comunicarse con un abogado. La información contenida en este documento es exacta a partir de marzo de 2016. Por favor, recuerde que la ley siempre está cambiando a través de las acciones de los cortes, la legislatura y agencias.

ADVERTENCIA SOBRE EL LÍMITE DE TIEMPO: Bajo las leyes federales y estatales, hay límites de tiempo para emprender acción para ejercer sus derechos. La mayoría de las demandas relacionadas con el contrato de arrendamiento y la Ley de Propietarios e Inquilinos Residenciales de Oregón tienen que ser presentadas (iniciadas en la corte) dentro de un año después del incidente. Puede haber otros límites de tiempo más cortos que se aplican en otras circunstancias. Consulte a un abogado acerca de los límites de tiempo que podrían aplicarse a su caso.

Preguntas & Respuestas

¿El propietario está obligado a hacer reparaciones? +

. El propietario tiene que mantener su propiedad y las áreas comunes siempre en buen estado. Esto quiere decir que a la unidad no debe, substancialmente, faltarle lo siguiente:

  1. Protección efectiva contra el clima; debe ser a prueba de agua;
  2. Un sistema de tubería apropiado y en funcionamiento;
  3. Un suministro de agua, bajo el control del inquilino, que es capaz de producir agua corriente fría y caliente, equipado con los accesorios apropiados (tales como grifos y perillas), y conectado a un sistema de alcantarillado adecuado. Además, por lo que el propietario puede controlar esto, el suministro de agua debe mantenerse en buen estado de funcionamiento y proporcionar agua potable;
  4. Instalaciones de calefacción adecuadas;
  5. Alumbrado eléctrico e instalaciones eléctricas;
  6. Los detectores de humos instalados y que trabajan cuando usted se mueve adentro. Los inquilinos deben probarles cada 6 meses, substituyen las baterías cuando están necesitados, y dan el aviso escrito al propietario si los detectores están quebrados;
  7. Seguridad de riesgos de incendios;
  8. Aire acondicionado y utensilios eléctricos tienen que estar en buen estado si son proveídos por el propietario;
  9. Las llaves, las cerraduras de las puertas y ventanas, tienen que operar correctamente;
  10. No puede haber basura ni roedores en la vivienda o en las áreas comunes que rodean la vivienda o el edificio desde entras a habitar y durante el transcurso de tenencia;
  11. Tienen que tener servicio de colección de basura, latones y recipientes de contención de basura, a menos que hay una ordenanza municipal que no lo requiere.
  12. Plomería adecuada; calefacción y equipo eléctrico, mantenidos en buen estado;
  13. Las paredes, el piso, el techo y las escaleras tienen que estar en buen estado;
  14. Cuando se mude en la vivienda, ésta tiene que estar en buen estado;
  15. Las áreas que están bajo el control del propietario, tienen que estar libre de peligro para que se le dé su uso normal y esperado.

El propietario y el inquilino pueden acordar por escrito que el inquilino repare ciertas cosas, si el acuerdo no es un intento por parte del propietario para evitar la obligación de reparar. El acuerdo tiene que establecer el monto del pago por la reparación y debe ser una suma justa. ORS 90.320.

¿Qué puedo hacer si el propietario no hace reparaciones en la propiedad que yo rento? +

Pídale a su propietario que haga las reparaciones. Si esto no da resultado, escríbale una carta solicitando las reparaciones. Vea la carta en el ejemplo 1 en el recurso ‘Ejemplos de Cartas para Comunicarse con el Propietario. Guarde una copia de la carta.

 

Si tampoco obtiene resultados, llame a un abogado para solicitar asesoría sobre qué hacer a continuación. Por ejemplo, cómo llamar a un inspector de edificios de la ciudad (si está disponible donde vive), a inspectores de salubridad, a inspectores de incendios o a mediación del vecindario. En caso de emergencia, como una tubería rota y falta de calefacción, llame a un abogado inmediatamente.

 

Usted puede demandar a un propietario por una orden judicial para obligarlo a hacer las reparaciones. Si ha dado aviso al propietario de la necesidad de las reparaciones y si el problema no fue causado por usted u otra persona (además del propietario), usted puede demandar al propietario por daños para que usted sea indemnizado con un valor de renta reducido y propiedad destruida. Sin embargo, usted no puede obtener una orden de reparación en una corte de reclamos menores. Cuando demande al propietario por dinero, asegúrese de pedir todo el dinero que piensa que debe recibir. Usted puede demandar por dinero porque el propietario no hizo las reparaciones, o porque el propietario dañó o destruyó su ropa o sus muebles. Usted puede demandar por dinero porque el lugar vale menos cada mes debido a la necesidad de reparaciones.

 

Por ejemplo, si usted no puede utilizar dos habitaciones en un apartamento de cuatro habitaciones debido a una gotera en el techo, podría decir que hubo una reducción del valor de la renta en un 50%. (Debido a que usted sólo pudo utilizar la mitad del apartamento, podría argumentar que sólo debe pagar la mitad de la renta durante ese tiempo). También puede demandar por tiempo perdido de trabajo, por gastos médicos, por facturas de calefacción más altas y por otros gastos causados porque el propietario no hizo las reparaciones. ORS. 90.360. Es mejor disponer de un abogado para de presentar este tipo de casos. Si usted no puede encontrar un abogado para que lo represente, puede demandar a su propietario por dinero en la corte de reclamos menores. Vea el recurso ‘¿Puede la Corte de Demandas Pequeñas Ayudarles a los Inquilinos?’ y la Advertencia el Límite de Tiempo al comienzo de esta sección.

 

Si usted ha escrito varias veces a su propietario para solicitar las reparaciones y el propietario se niega a hacer las reparaciones necesarias, usted puede terminar anticipadamente un arrendamiento a plazo fijo y mudarse. Para hacer esto, debe darle al propietario un aviso por escrito que describa las reparaciones necesarias y explique que va a mudarse en un plazo no menor a 30 días desde la fecha del aviso (o 33 días si el anuncio se envía por correo a su propietario), si las reparaciones no se realizan en el plazo de 30 días (o 33 días si el anuncio se envía por correo). Si usted tiene un contrato de arrendamiento de semana a semana, el aviso debe explicar que va a mudarse en un plazo no menor a 7 días después del aviso (o 10 días si el aviso se envía por correo), si las reparaciones no se han realizado. Si el dueño hace las reparaciones solicitadas dentro del plazo proporcionado en su aviso, usted no tiene bases legales para poner fin a su contrato de arrendamiento. Si se necesita de nuevo la misma reparación dentro de los seis meses siguientes a su aviso por escrito, usted puede darle al propietario otro aviso por escrito que describa la misma reparación necesaria y explique que va a mudarse en un plazo no menor a 14 días (17 días si el aviso se envía por correo) a partir de la fecha del aviso. Con este segundo aviso, no es necesario darle al propietario la oportunidad de solucionar el problema para mudarse. ORS 90.360(1).

¿Qué puedo hacer si mi propietario no me proporciona un “servicio esencial”? +

Un ”servicio esencial” significa:

  • calefacción,
  • fontanería,
  • agua corriente fría y caliente,
  • gas,
  • electricidad,
  • artefactos de iluminación,
  • cerraduras en las puertas exteriores,
  • cerraduras en ventanas y cualquier implemento de cocina o de refrigeración suministrado por el propietario o que debe su ministrar.

Un “servicio esencial” también incluye los requisitos de habitabilidad (vea la pregunta anterior ‘¿El propietario está obligado a hacer reparaciones?’ anterior ) o de servicio estipulados en el contrato de arrendamiento, la falta de los cuales genera una amenaza grave para su salud, su seguridad o su propiedad, o hace que la unidad no sea no apta para vivir. ORS 90.100(13)

Si el propietario no proporciona un “servicio esencial”, usted tiene varias opciones:

  • Puede buscar servicios sustitutos: usted puede obtener el servicio esencial durante el tiempo en que el propietario no lo suministra y descontar el costo de la renta; USTED NO DEBE RETENER LA RENTA, A MENOS QUE SE LO INDIQUE UN ABOGADO QUE HA ACORDADO REPRESENTARLO EN LA CORTE!).

  • Puede buscar reducción de la renta: usted puede obtener una compensación por los daños causados por la falta de un servicio esencial, con base en cuánto menos valdría la unidad de arrendamiento en el momento de la violación por parte del propietario.

  • Puede buscar vivienda sustituta: si la falta de suministro de un servicio esencial hace que la unidad en arrendamiento no sea segura o apta para vivir, y usted ha dado su aviso al propietario por escrito de los problemas y usted permanece en una vivienda alternativa mientras que el problema está siendo reparado, usted no está obligado a pagar la renta por el tiempo en que el propietario no haya facilitado ese servicio esencial. También puede pedir una compensación al propietario por el costo justo de una vivienda comparable por encima de la cantidad de renta.

Para emprender una de las tres acciones mencionadas anteriormente, primero debe darle al propietario un aviso por escrito que describa la falta de un servicio sustituto y afirme que usted puede emprender una de las tres acciones mencionadas si el propietario no soluciona el problema en un plazo razonable. También debe darle al propietario una fecha concreta para solucionar el problema. ORS 90.365(1).

 

Si usted tiene un contrato de arrendamiento de plazo fijo “lease”, el hecho de que su propietario no suministre un servicio esencial puede darle a usted fundamentos legales para poner fin a su contrato de arrendamiento. La forma de dar por terminada su ocupación depende de la gravedad de la falta del servicio esencial. Si la negligencia del propietario para suministrar el servicio esencial plantea una “amenaza inminente y grave” para su salud, su seguridad o su propiedad, usted tiene derecho a poner fin a su ocupación y mudarse. Para hacerlo, debe dar al propietario un aviso por escrito que indique que usted se mudará en no menos de 48 horas (o 5 días si el aviso se envía por correo), a menos que el problema se resuelva en ese plazo. Vea la carta en el ejemplo 6 en el recurso ‘Ejemplos de Cartas para Comunicarse con el Propietario.  ORS 90.365 (2).

 

En todos los demás casos, al fallar el propietario en suministrar el servicio esencial, usted puede darle un aviso por escrito que describa la falta del servicio esencial. Este aviso debe explique que se va a mudar en un plazo no menor a 7 días después de la fecha del aviso (o 10 días si el aviso se envía por correo al propietario) si el servicio esencial no se restaura en el plazo de 7 días (o 10 días si se envía por correo el aviso). Si el propietario restablece el servicio esencial dentro del plazo dado en su aviso, usted no tiene bases legales para poner fin a su contrato de arrendamiento de plazo fijo. Sin embargo, si el mismo servicio esencial falta de nuevo dentro de los seis meses siguientes a su aviso por escrito, usted puede darle al propietario un aviso por escrito que describa la falta del mismo servicio esencial. Este aviso explique que va a mudarse en un plazo no menor a 14 días (17 días si el anuncio se envía por correo) a partir de la fecha del aviso.  ORS 90.360(1).

 

Además, es ilegal que un propietario reduzca intencionalmente un servicio esencial a su unidad para intentar causar gravemente una interrupción de un servicio esencial o amenazar con hacerlo. Si el propietario hace esto, usted tiene derecho a terminar el contrato de arrendamiento. Independiente­mente de si usted termina o no su contrato de arrendamiento, también tiene derecho a obtener una orden de la corte que exija al propietario restaurar el servicio esencial. Usted tiene derecho a demandar por daños y perjuicios por la suma de dos meses de renta o dos veces la cantidad de los daños reales causados por la suspensión del servicio esencial, lo que sea mayor. Si usted termina el contrato de arrendamiento por estas razones, el propietario está obligado a devolverle todo la renta pagada con anticipación y todos los depósitos de garantía. ORS 90.375.

Si soy víctima de violencia doméstica, violencia de pareja, acoso o asalto sexual, ¿puedo cambiar mis cerraduras? +

Si. Usted es responsable por el costo del cambio de cerraduras. Usted no está obligado a proporcionar ninguna evidencia de que usted es una víctima de violencia doméstica, violencia de pareja, asalto sexual o acoso. Si el propietario no actúa con prontitud, usted puede cambiar las cerraduras sin permiso del propietario y dar una llave. Si su abusador es su coinquilino, usted debe darle al propietario una copia de una orden de restricción firmada por un juez para que el propietario pueda cambiar las cerraduras. Un abusador que fue coinquilino es responsable de forma conjunta con otros inquilinos por las rentas debidas o los daños causados a la unidad antes de que el abusador fuera expulsado del lugar. ORS 90.459.

¿Puedo retener la renta si no se hacen las reparaciones? +

Primero, siga los pasos que se indican en la pregunta ’¿Qué puedo hacer si el propietario no hace reparaciones en la propiedad que yo rento?’ anterior. Los pasos incluyendo hacer una demanda por reparaciones, escribir una carta al propietario, y llamar a un inspector si está disponible donde usted vive. Si esto no da resultado, es legal que un inquilino retenga la totalidad o parte de la renta para forzar que se hagan las reparaciones requeridas bajo la ley cuando existe una necesidad urgente de reparaciones y el propietario se niega a hacerlas. ¡USTED NO DEBE RETENER LA RENTA, A MENOS QUE SE LO INDIQUE UN ABOGADO QUE HAY A ACORDAD O REPRESENTARLO EN LA CORTE! Vea el recurso ‘Encontrar Ayuda Legal.

 

Si usted decide retener la renta, probablemente debería retener una cantidad menor al total de la renta. Considere una cantidad justa a retener por la necesidad de reparaciones.

 

SI USTED RETIENE LA RENTA, NO LA GASTE. DEPOSÍTELA EN LA CUENTA FIDUCIARIA DE SU ABOGADO O ABRA UNA CUENTA BANCARIA SEPARADA. CONSERVE EL DINERO-- ES POSIBLE QUE TENGA QUE PAGAR AL PROPIETARIO.

 

Si usted retiene la renta, el propietario probablemente le dará un aviso de 72 o 144 horas de plazo por falta de pago de renta. El propietario va presentará un caso judicial de desalojo en su contra si usted no paga la renta dentro del plazo del aviso. Si el propietario presenta un caso de desalojo en contra suya, esto puede aparecer en su historial de crédito, ya sea que usted gane o pierda el caso. (Usted tiene derecho a cuestionar la exactitud de su informe de crédito). Durante el juicio de desalojo, la corte puede ordenarle que pague la renta retenida a la corte, la deposite en una cuenta fiduciaria de un abogado o en una cuenta bancaria separada como renta vencida. Durante el juicio de desalojo, usted debe estar dispuesto:

  1. a seguir pagando la renta regularmente a la corte o a una cuenta separada,
  2. a presentar una respuesta que describa la necesidad urgente de reparaciones, y
  3. luego a demostrar que hubo problemas graves de los que el propietario estaba enterado y no solucionó.

USTED NO DEBE RETENER LA RENTA, A MENOS QUE SE LO INDIQUE UN ABOGADO QUE HAYA ACORDADO REPRESENTARLO EN LA CORTE.

 

A veces, los inquilinos pierden en la corte después de retener la renta. Si usted decide retener la renta, usted o un abogado debe enviar una carta de demanda similar a la carta en el ejemplo 5 en el recurso ‘Ejemplos de Cartas para Comunicarse con el Propietario’.  EL INQUILINO DEBE NOTIFICAR AL PROPIETARIO LAS RAZONES PARA LA RETENCIÓN DE LA RENTA ANTES DE QUE EL PROPIETARIO PRESENTE EL CASO DE DESALOJO EN LA CORTE.  ORS 90.370.

¿Puedo contratar a un técnico para hacer las reparaciones y descontar el costo de las reparaciones de la renta del próximo mes? +

, si las reparaciones se pueden hacer por menos de $300. Usted debe hacer la demanda por reparaciones como se describe en la pregunta anterior ‘¿Qué puedo hacer si el propietario no hace reparaciones en la propiedad que yo rento?

 

USUALMENTE NO ES BUENA IDEA QUE LAS PERSONAS HAGAN LA REPARACIÓN Y DESCUENTEN A MENOS QUE EL PROPIETARIO ESTÉ DE ACUERDO POR ANTICIPADO EN PERMITIR LA REPARACIÓN Y EL DESCUENTO, O QUE USTED HAYA SIDO ACONSEJADO POR UN ABOGADO PARA USAR LA LEY DE REPARACIÓN Y DESCUENTO.

 

Si usted decide reparar y descontar, debe acatar las siguientes reglas:

  1. debe notificar por escrito al propietario sobre la necesidad de la reparación y que si el propietario no hace las reparaciones en el curso de al menos 7 días (o 10 días si envía el aviso por correo) usted hará las reparaciones y descontará el costo de su renta (vea la carta en el ejemplo 2 en el recurso ‘Ejemplos de Cartas para Comunicarse con el Propietario y después de enviar la carta al propietario, llámelo y trate de hacer que el propietario se comprometa a hacer la reparación o acepte que usted la haga. Como siempre ¡conserve copias de todas las cartas!;
  2. el costo total de las reparaciones no debe ser mayor a $300;
  3. el problema que necesita ser reparado no debe haber sido causado por usted, su familia o sus invitados; y
  4. el trabajo debe hacerse de manera profesional y al menor costo posible. Si la persona que usted contrató para hacer las reparaciones causa daños a la propiedad, el propietario puede argumentar que usted debe pagar. El propietario puede especificar a la persona que se debe usar para hacer las reparaciones.  ORS 90.368.

¿Existe algún riesgo si uso la ley de reparación y descuento? +

. Usted debe seguir todas las reglas enumeradas en la pregunta anterior ‘¿Puedo contratar a un técnico para hacer las reparaciones y descontar el costo de las reparaciones de la renta del próximo mes?’. El propietario puede tratar de desalojarlo por no pagar la renta completa y podría demandarlo para recuperar la renta no pagada si usted no sigue todas las reglas. Si el propietario presenta un caso de desalojo, puede aparecer en su historial de crédito aunque usted gane el caso ante la corte. (Usted tiene derecho a cuestionar la exactitud de su historial de crédito.)

¿Si llamo al inspector de edificios, puedo ser desalojado de la propiedad? +

El propietario no puede legalmente desalojarlo en represalia por llamar a un inspector de edificios. Sin embargo, es posible que usted tenga que ir a la corte para probar que esta fue la razón para del desalojo.  ORS 90.385.

El inspector de edificios puede obligarlo a mudarse si la unidad es muy peligrosa, pero esto no sucede con frecuencia. Si es así, póngase en contacto con un abogado.

¿Puede mi propietario cobrarme las reparaciones? +

, si usted, su familia o sus invitados causan daño a las instalaciones más allá del desgaste normal.

Si soy víctima de violencia doméstica, violencia de pareja, acoso o asalto sexual, ¿debo pagar las reparaciones por daños causados por mi abusador? +

No. El propietario no le puede cobrar por daños a la unidad que fueron causados por el agresor tanto tiempo como usted pueda verificar que ha sido víctima de violencia doméstica, violencia de pareja, acoso o asalto sexual. La "verificación" de haber sido víctima de abuso puede ser:

  • una orden judicial válida que requiere que el abusador se mantenga alejado de usted (por ejemplo, de restricción firmada por un juez),
  • una orden judicial de condena o un informe de la policía en relación con un acto de violencia doméstica, violencia de pareja, acoso o asalto sexual,
  • una declaración firmado por un tercero calificado (agente de la ley, abogado, profesional de la salud, o defensor de víctimas de un proveedor de servicios para víctimas) diciendo que usted ha sido víctima de abuso en los últimos 90 días.  ORS 90.325(3)
Última revisión y actualización: Aug 22, 2016